城中村“大窪地”還是“小確幸”？
資本眼裡,城中村是大窪地,低收入者無話語權。
以前,大傢經常說“大城市、居不易”,指的是高房價下很難“安居”。近期,鏈傢地產發佈《深圳租賃》白皮書,第一次將1600萬深圳租客的微觀數據展示出來。不過,並不像媒體筆下的租房是如何不易。
數據顯示,深圳2000萬人口中,80%的人租房居住;全市1040萬套住房中,70%的房子在出租。不管是算人還是算房,深圳不愧為全球住房租賃占比最高的城市,而且比租賃占比最高的國傢——德國(租賃人群占比為60%)要高很多。盡管租賃需求很大,但超過52%的深圳租客,月租金支付不到2000元,18.2%的租客其月租金支付甚至在1000元以內;80%的租客租金占可支配收入的比例不到30%,還有近20%的租客,租金支出不到傢庭可支配收入的10%。
鏈傢報告執筆人告訴筆者,易居之所以算出54%的租金收入比,因其隻考慮商品租賃住房,攸關全局的是城中村。事實上,城桃園靜電機出租中村的存在,上千萬深圳居民安身立命有瞭依靠。目前,1600萬深圳人在租房,1100萬人住在城中村,其中超過70%的租客住在租金低於1500元的城中村,單間或一房一廳的租金甚至僅600元左右。可見,任他房價大漲,我自巋然不動。深圳寸土寸金、富豪雲集,房價高不可攀,商品房租金動輒四五千元,但廣大租客守得一方寧靜,可謂“小確幸”。
不僅租金低,城靜電油煙機租賃中村生活成本也很低。不管是買水果,還是吃燒烤,價格都比外面要低30%。另外,修雨傘、擦皮鞋、褲子鎖邊、配鑰匙等盡管瑣碎但經常要面對的生活需求,商品房小區休想找到,即便城管不會把這類影響市容的小攤販趕走,物業也不會容忍你弄臟小區環境。但是,這類小攤販在城中村找得到,而且物美價廉,不僅讓你體會到“深圳服務”,還會有老鄉般的溫暖,這才是深圳的競爭力。所謂城市包容,生活必須是低成本的,服務必須是全覆蓋的。
深圳的城中村,80%是違法建築,但政府認可立於其上的租賃關系,即租賃關系是合法的。隻要持有城中村租賃合同,並到租賃辦設在各街道的辦事處備案,租客就可以加入全市所有居民(包括戶籍居民)參與的積分排隊中,通過“積分制”申請就近接受義務教育、接種疫苗等基本服務。據悉,絕大多數租住在城中村的傢庭,小孩都可憑租賃合同入讀公辦學校,可謂率先實現“租售同權”。城中村註冊的企業,也可憑租賃合同獲得合法產地證明,低成本的競爭力也是這麼來的。
2009年以來,主政者一直寄希望於城市更新(拆除重建),獲得想要的空間資源,另一方面又能借助“一拆一建”獲得誘人的經濟政績、樓市紅利。現在,房價太高瞭,而上層控制房價的決心空前,開發商花那麼高成本拆瞭,未來能否賣個好價錢真不好說。再加上,拆掉低成本租賃住房,有趕人之嫌,也不符合“租賃崛起”的國傢戰略。所以,拆除重建走不下去瞭。近期,長租公寓成瞭“風口”,開發商看到瞭新商機,不到2年時間,深圳湧現出300多傢長租公寓企業。
整體看,長租公寓不賺錢,所謂“藍海”就是把城中村整租下來,裝修和打隔斷,以更高價格租出去。筆者調查瞭一下,環境、物業、居住體驗上,打上長租公寓旗號的城中村確實上瞭一個臺階,但租金要比原來高1~2倍,甚至比周邊普通商品住房高出30%~50%。誰都想住好一點,之所以願意接受臟亂差的城中村,就在於低價,送快遞的、賣水果的、當保安的,都能租得起。記住,任何改善的對價都是漲價,結果是把給深圳提供基礎服務的人往外圍趕,我們的生活成本越來越高,這是個共輸的結局。資本眼裡,城中村是大窪地,低收入者無話語權。
(作者供職於深圳房地產研究中心)
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